Hace unas semanas, la consultora PwC daba a conocer un extenso informe que ponía de manifiesto que el interés de los inversores de bienes inmobiliarios en los centros de datos en Europa sigue existiendo. De hecho, los data center se sitúan en la primera posición, lo que significa que es donde más se prevé invertir en los próximos meses. Por supuesto, la pandemia de la COVID-19 ha transformado la forma en que vivimos y trabajamos. Como reconocen los líderes inmobiliarios europeos, todos los aspectos del sector inmobiliario se han visto afectados por la pandemia, generando una inmensa convulsión empresarial. Y es que este es un momento enormemente desafiante para el sector inmobiliario europeo, que tiene que lidiar primero con una fuerte recesión generada en 2020, pero que ahora se sigue enfrentando a la perspectiva de una recuperación económica prolongada y frágil, y con mucha incertidumbre, que aún no se sabe si se frenará con la llegada de las vacunas.
“Las perspectivas para las ciudades del Sur de Europa definitivamente han bajado, simplemente porque los desafíos económicos son demasiado grandes para justificar un crecimiento inmediato”
Las continuas interrupciones comerciales, los consiguientes problemas de liquidez y las insolvencias son preocupaciones importantes de la industria y están afectando claramente a la confianza del inversor. “Soy muy positivo sobre el capital que ingresará al mercado inmobiliario. Pero muy negativo con respecto a la economía y su evolución, porque creo que estamos solo al comienzo de algunas de las importantes quiebras que empezaremos ver”, asegura un administrador de inversiones paneuropeo citado en el informe. Se suma un actor de capital privado: “No hay señales de que los alquileres suban. No hay señales de que la demanda aumente. En todo caso, ambos van en la dirección opuesta. Hay muchas clases de activos que están en problemas debido a la crisis”.
Pero, afortunadamente, no todo está perdido, porque de cara a 2021, el “vuelo hacia la seguridad” para muchos inversores inmobiliarios implica a la tecnología, que se extiende más allá de las fronteras nacionales. Así, los dos tipos de propiedades líderes en la clasificación del sector serán los centros de datos y las plantas logísticas. Ambos colectivos se beneficiarán del aumento del ritmo de la digitalización en Europa, aspecto ampliamente considerado como imprescindible para poder superar la crisis generada por la pandemia.
En el caso del sector logístico, el interés inmobiliario está claro. Con las tiendas físicas cerradas durante muchos meses, el cambio a la venta minorista y el e-commerce se está acelerando. Pero los centros de datos y las torres de comunicación, que son un nicho en el universo inmobiliario, también son grandes beneficiarios en un mundo donde compramos, nos comunicamos y cada vez más trabajamos online.
¿La competitividad de España peligra?
Una de las grandes incógnitas son las perspectivas de crecimiento y recuperación económica de cara a 2021, donde, como siempre, surgen diferencias e interrogantes de los países del sur en comparación con los del norte. “Las perspectivas para las ciudades del sur de Europa definitivamente han bajado, simplemente porque los desafíos económicos son demasiado grandes para justificar una recuperación rápida”, asegura el informe. Con España y Portugal dependiendo en gran medida del turismo, Madrid, Barcelona y Lisboa han bajado en la clasificación, a los números 8, 13 y 15, respectivamente. Madrid ha caído tres puestos, pero sigue siendo popular. “Hay abundante capital social en Madrid, básico y oportunista, incluidas personas que no pudieron comprar en los últimos años”, dice un inversor local. Esta ubicación “sigue siendo fuerte”, añaden, aunque se deberían tomar más medidas para atraer el capital inversor. También se espera que el mercado de oficinas de Barcelona, que está ajustado con muy pocas vacantes, capee relativamente bien el parón generado por la COVID-19.
“Los inversores han estado sometidos a una gran presión para invertir capital en estrategias que sean ambientalmente sostenibles, y estamos comenzando a ver esa misma presión para desplegar estrategias que tengan impacto social”
Pero, de la misma manera, el informe de PwC es contundente. La industria mantiene la fe en otras ciudades que ha respaldado en tiempos mejores, como Londres y París. Desde una perspectiva a largo plazo, estas dos ciudades de entrada son elogiadas por la relativa liquidez que ofrecen a los inversores. Sin ir más lejos, Londres también está generando interés entre algunos inversores por los descuentos de precios relacionados con el Brexit para los mercados continentales. También se abre un debate más amplio en torno a las oportunidades futuras de las pequeñas ciudades, ya que la industria reconoce los méritos de las ciudades pequeñas y medianas, siempre que estén bien conectadas: la conectividad y el transporte se consideran abrumadoramente los factores más importantes en la evaluación de la inversión de los emplazamientos de los centros de datos.
Al mismo tiempo, la industria está prestando mucha atención a cómo los Gobiernos a título individual están manejando la pandemia y las interrupciones comerciales, lo que a su vez está influyendo en la confianza del mercado y las estrategias de inversión para 2021. “La forma en la que los Gobiernos manejen la crisis tendrá un impacto en el atractivo del mercado para los inversionistas extranjeros, porque existe esa sensación de seguridad de que en tiempos de crisis el Gobierno ha intervenido, ha tomado las medidas adecuadas y ha protegido el valor de su economía”, asegura un inversionista de capital privado. En ese sentido, “la percepción de que Alemania es un refugio seguro aumentará aún más”, dice un entrevistado, resumiendo una opinión común: el mercado alemán está suscitando gran interés.
La importancia de los edificios sostenibles
El sector inmobiliario ha logrado algunos avances en lo que respecta a la sostenibilidad, trabajando para cumplir o superar los estándares de sostenibilidad y eficiencia energética para conseguir que los edificios que se están construyendo cumplan con las regulaciones locales o nacionales. Pero la industria ahora necesita, más que nunca, tener en cuenta el impacto social que genera. Es necesario ir más allá.
Los inversores nuevos están descubriendo cómo desarrollar una adecuada estrategia en términos prácticos. Cuando se preguntó qué iniciativas puede emprender la industria para marcar una mayor diferencia de impacto a través de la inversión, la respuesta más común, ofrecida por el 69% de los encuestados, es la creación de edificios sostenibles. Esto es importante, loable y, por supuesto, todavía tiene un largo camino por recorrer, pero ahora es al menos un objetivo principal y bien integrado en el sector inmobiliario. Y los centros de datos tienen mucho qué decir en este campo.
Pero hay que ir más allá, hasta generar un verdadero impacto social. Cuatro quintas partes de los encuestados creen que la demanda de inversiones en bienes raíces aumentará en los próximos tres a cinco años, lo que resalta la sensación de que es un área de oportunidad en crecimiento. Y los participantes se están preparando para abordarlo ahora: el 58% dice que incorporar el impacto social o las contribuciones de valor social en sus carteras aumentará en importancia en 2021.
