Los centros de datos se han convertido en una infraestructura crítica para la economía digital, y el crecimiento de la IA está acelerando la demanda de potencia informática. Este aumento no se limita a los grandes proveedores en la nube. También se extiende a empresas que alquilan capacidad para entrenamiento y uso de modelos, con necesidades de potencia en rangos de doble dígito en megavatios.
El informe prevé que la tasa de vacancia (proporción de espacios que están disponibles) caiga hasta el 6,5% a finales de 2026, el nivel más bajo registrado en Europa. Ya en 2024 se situó por debajo del 10% por primera vez. Este descenso se produce pese a que en 2026 se incorporarán más de 750 MW de nueva capacidad, una cifra equivalente a toda la capacidad de colocation de Francia en 2025 añadida en un solo año. La clave está en que la demanda crece más rápido que la oferta, y en que no toda la nueva capacidad llega a tiempo ni donde se necesita.
A esta tensión se suma el cambio en el tipo de carga tecnológica. Las aplicaciones de IA requieren mayor densidad de potencia por rack, lo que obliga a inversiones adicionales en refrigeración y en infraestructura eléctrica. No todos los operadores pueden asumir ese salto, lo que fragmenta el mercado entre centros preparados para alta densidad y otros orientados a cargas tradicionales.
El cuello de botella energético condiciona la expansión
El principal freno ya no es la construcción del edificio, sino el acceso a la electricidad. En muchos mercados, las redes están cerca de su capacidad máxima y los plazos para nuevas conexiones se alargan. Esto limita cuánta superficie puede ponerse en marcha, aunque exista financiación y demanda.
Ante este escenario, algunos operadores están recurriendo a generación eléctrica in situ como solución práctica, en principio transitoria, pero cada vez más integrada en los planes a largo plazo. Esta opción tiene costes más altos y mayor complejidad operativa, pero permite asegurar suministro en ubicaciones donde la red no responde.
La presión por la energía también afecta a la localización de nuevos proyectos. La selección de suelo se vuelve más compleja y se extiende a submercados secundarios o incluso a otros países, siempre que ofrezcan capacidad eléctrica disponible. En consecuencia, la capacidad a corto plazo se paga con prima, y los contratos con prealquiler parcial se están convirtiendo en la norma, ya que la mayoría de operadores evita proyectos totalmente especulativos por el alto volumen de inversión inicial.
España, en el radar por suelo y conectividad
Aunque el informe se centra en el conjunto de Europa, España aparece como uno de los países donde la actividad de desarrollo sigue siendo relevante, en parte por la disponibilidad de suelo y por su posición en redes de cable submarino que conectan con América y África. Estas condiciones refuerzan el interés por áreas como Madrid y su entorno, así como por ciertos puntos de la costa, donde la conectividad internacional es un activo estratégico.
Sin embargo, el patrón europeo se repite. La limitación de acceso a potencia eléctrica se perfila como el principal factor que condiciona el ritmo de crecimiento real. Esto introduce un elemento de competencia entre sectores intensivos en energía, como logística avanzada y centros de datos, por suelo bien ubicado y contratos de suministro estables.
Para el mercado inmobiliario, el efecto es claro. La combinación de demanda sostenida, oferta restringida y dependencia de la infraestructura energética mantiene la presión sobre precios y refuerza el atractivo del sector para inversores, siempre que puedan gestionar el riesgo técnico y regulatorio. En este contexto, el valor no está solo en el edificio, sino en la capacidad de garantizar energía, plazos y escalabilidad.
El resultado es un mercado donde el crecimiento no se mide solo en metros cuadrados, sino en megavatios disponibles. Y donde las decisiones de planificación energética y urbana pasan a ser determinantes para el desarrollo digital del país, con impacto directo en la competitividad económica y en la atracción de proyectos tecnológicos. En 2026, los centros de datos dejan de ser un nicho inmobiliario para convertirse en una pieza central de la política industrial y de infraestructuras en Europa.
